Đặc biệt BĐS Singapore (B1): Tầm nhìn quản lý và phát triển

Sau khi tách khỏi Liên bang Malaysia năm 1965, Singapore đã nhanh chóng hoàn thiện một loạt chiến lược và giải pháp xây dựng cơ sở hạ tầng, được thể hiện như “lập lại thứ tự toàn diện những không gian sinh hoạt, sinh sản và thương mại cho thành phố cũng như hệ thống liên lạc nối kết tất hoạt động thị thành". Đẩy nhanh quy hoạch thành thị Năm 1966, Quốc hội Singapore thông qua Luật Trưng mua đất đai cho phép quốc gia mua lại đất của người dân để dùng cho mục đích công. Cơ quan thực hành việc này là Cục Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển nhà nước (MND) đã trưng mua đất của người dân với mức giá cao hơn 20% giá thị trường vào thời khắc giao tiếp. Từ năm 1960 đến 1979, quỹ đất do HDB trưng mua đã tăng từ 44-67% và được dùng để xây nhà chung cư nhằm giải quyết nhanh chóng nhu cầu ổn định nơi ăn chốn ở của người dân. Giá thuê căn hộ HDB dành cho người nghèo hầu như thường đáng kể, trong khi giá bán thấp hơn giá xây dựng, thậm chí không tính cả uổng trưng mua hay giải tỏa. Năm 1971, được sự tương trợ của liên hợp quốc, Singapore tiến hành chương trình quy hoạch trước nhất được gọi là Quy hoạch vòng đai (RCP) theo phát triển một đai các tỉnh thành nhà ở HDB vệ tinh mới có mật độ dân cư cao. Xung quanh các thị thành này là khu vực nhà ở tư nhân với mật độ dân cư thấp hơn. Các thị thành này được nối liền với nhau bằng hệ thống đường cao tốc trên toàn lãnh thổ. Quy hoạch RCP cũng tính đến việc xây dựng một hệ thống giao thông bằng xe buýt hay xe điện (MRT) để nối kết các thị thành với trung tâm tỉnh thành. Các nhà quy hoạch cũng yêu cầu phải tận dụng tối đa các điều kiện cơ sở vật chất hiện có, đảm bảo nâng cao môi trường sống của người dân và phải có những khu vực dành cho vui chơi tiêu khiển. Sau khi phát triển khu vực vành đai, Singapore chuyển sang tụ hợp vào quy hoạch khu trọng điểm thành phố trong suốt 15 năm (1974-1989). Hoạt động thương mại và ngân hàng phát triển tại khu vực này và những vấn nạn như kẹt xe, vệ sinh thành thị bắt đầu nảy sinh. Tháng 4-1974, MND quyết định thành lập cơ quan chuyên trách quản lý thành thị độc lập là Cục Quy hoạch thành phố (URA). Chính phủ Singapore đã soạn thảo và trình Quốc hội phê duyệt bộ luật riêng dành cho URA để thực hành nhiệm vụ trước tiên là phát triển khu vực trọng điểm và tái định cư cho người dân. Nhờ những nỗ lực dựa trên nhu cầu thực tại được thể chế hóa, từ một vùng đất của những khu nhà ổ chuột, trọng điểm Singapore đã biến thành khu tài chính thương nghiệp đương đại. Thông tin sáng tỏ Hơn 80% người dân Singapore bây chừ đang sống trong các căn hộ HDB ở 23 khu thành thị trên toàn đảo quốc. Mặc dù được trợ giá khi mua và có nhiều chính sách hay quy định khá chặt đẹp, căn hộ HDB là một sản phẩm khá quyến rũ trên thị trường BĐS. Cho đến nay số lượng căn hộ HDB đã hơn con số 1 triệu và trở thành một thị trường tấp nập kẻ mua người bán, cho thuê cùng các dịch vụ kèm theo như sửa chữa, nâng cấp, thiết kế, pháp lý và cả về… tham mưu phong thủy. Các chính sách trợ giá, mua đi bán lại, xây dựng, nâng cấp, tu bổ đều duyệt y một làm mối là HDB. Thông tin giá cả trên thị trường BĐS được HDB công bố rõ ràng, sáng tỏ cho người dân theo định kỳ 3 tháng. Trên nguyên tắc, người dân Singapore chỉ được sở hữu căn hộ HDB trong hạn vận 99 năm, nhưng những khu nhà HDB cũ đến 40 năm được quốc gia đập bỏ để xây mới nhằm tối ưu hóa việc sử dụng đất với nhiều tầng hơn. Một góc tỉnh thành Singapore. Còn lại là thị trường BĐS tư nhân, gồm nhà có đất hay các dự án căn hộ cao cấp của các nhà phát triển BĐS thuộc nhiều thành phần kinh tế khác nhau và kể cả quốc tịch khác nhau. Tùy theo nhu cầu của thị trường vào những thời điểm và điều kiện khác nhau, chính phủ tạo nguồn cung bằng cách tiến hành cho mở thầu, đấu giá đất giữa các công ty phát triển BĐS: ai bỏ giá cao nhất dự án thuộc về mình. Trong trường hợp thị trường quá nóng như những năm gần đây, chính phủ sẽ ra tay điều tiết bằng các biện pháp như tăng tỷ lệ đặt cọc hay tăng lãi suất vay mua BĐS. BĐS tư nhân đa số đều có kì hạn sở hữu 99 năm và sở hữu vĩnh viễn tối đa 999 năm. Toàn bộ hoạt động mua bán về BĐS tư nhân đều phê chuẩn cơ quan mai mối là URA, nơi định kỳ công bố thông báo về các giao tiếp BĐS đã diễn ra trong 3 tháng gần nhất. Vì là cơ quan quy hoạch nên URA cũng được giao công tác bán đấu giá đất của chính phủ và có nguồn thu dồi dào nhờ lệ phí đậu xe hay cho thuê mặt bằng tổ chức sự kiện, thậm chí quảng cáo bằng panô ngoài trời. Điều thú là dù rằng giá cả đắt đỏ nhưng thuế BĐS tại Singapore thuộc loại thấp nhất trên thế giới, bởi chỉ đánh trên giá trị tiền thuê ước lượng hàng năm của căn hộ trên thị trường cho thuê. Nếu chủ sở hữu dùng BĐS để ở thuế suất là 4%, nếu đem cho thuê là 10%. Ví dụ, căn hộ trị giá 1 triệu đô la Singapore (SGD) có giá cho thuê ước lượng 2.500SGD/tháng hay 30.000SGD/năm. Như vậy, mức thuế chủ sở hữu phải trả chỉ 3.000SGD/năm. --------------------- Bài 2: Kinh nghiệm cho Việt Nam